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房地产税真要来了?真相是什么?将会如何影响楼市

发布时间:2019/3/12 10:59:25 关注度:   来源:券商中国

周五,A股和H股集体暴跌,市场震动,而到港股尾盘时刻,恒大、碧桂园和万科等内房股出现进一步下挫。今年全国人大明确制定房地产税成为H股内房股暴跌主要原因。

3月8日下午,十三届全国人大二次会议上,全国人大常务委员会委员长栗战书作关于全国人民代表大会常务委员会工作报告。报告中称,“集中力量落实好党中央确立的重大立法事项,包括审议民法典,制定房地产税法等……立法调研、起草,加紧工作,确保如期完成。”此前的3月5日,国务院总理李克强在政府工作报告中也做出部署,要“健全地方税体系,稳步推进房地产税立法”。

显然,房地产税已经做出进一步的部署,离落地更近一步。此前,自2009年两会提出“研究推进房地产税制改革”以来,房地产税在我国已经酝酿了10个年头,三次写入政府工作报告,分别是2014年的“做好房地产税立法相关工作”、2018年的“稳妥推进房地产税立法”、而今年的政府工作报告及全国人大常委会工作报告均对房地产税做出更进一步的部署。

由于涉及到房地产税,市场高度敏感,内房股尾盘跳水,融创中国跌近11%,创2015年8月以来最大跌幅,碧桂园跌超5%领跌蓝筹,万科企业、龙湖集团等多股跌近5%。

全国人大将落实制定房地产税法

3月8日下午3时,十三届全国人大二次会议在人民大会堂举行第二次全体会议,听取全国人大常委会委员长栗战书关于全国人民代表大会常务委员会工作的报告,听取全国人大常委会副委员长王晨关于外商投资法草案的说明。

栗战书在会议上表示,“集中力量落实好党中央确立的重大立法事项,包括审议民法典,制定房地产税法等……立法调研、起草,加紧工作,确保如期完成。”

其实,这一表态,与总理报告基调基本保持一致。2019年《政府工作报告》指出,要深化财税金融体制改革,健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。与2018年《政府工作报告》的表述相比,今年的房地产税立法从“稳妥推进”变为“稳步推进”。

显然,去年是“稳妥”,今年是“稳步”,这说明房地产税落地的速度预期节奏发生了明显变化。这也是自2013年中央提出对房地产税进行立法后,“房地产税”第三次进入政府工作报告。2018年4月,房地产税法草案已经形成并在内部征求意见。同年9月,房地产税法被写入立法规划,并属于”第一类项目“即“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”。

但是,需要强调的是,房地产税进程加快在业内已达成普遍共识,但房地产税做为一个重要税种,需要有较长时间的准备期,这也是立法调研、起草,加紧工作的主要原因。不过,政府工作报告三提房地产税,而且现在人大已将房地产税纳入立法计划,使得外界对于房地产税的具体出台日期的关注度进一步上升。

中原地产首席分析师张大伟认为,房地产税落地的速度预期在加快。过去几年,房地产调控与往年出现了明显质变。各种房地产调控从过去的短效机制向长效机制转变。稳步推进下的房地产税,还需要一定时间。立法过程较长,3年内落地可能性不大。

内房股集体大跌,融创暴跌11%

由于涉及到房地产税法,资本市场对此高度敏感,在H股交易时段,下午3点30之后,内房股尾盘集体跳水,融创中国跌近11%,创2015年8月以来最大跌幅,碧桂园跌超5%领跌蓝筹,恒大、龙湖集团等多股跌近5%。

数据显示,近两年在香港股票市场上,内房股平均市盈率均不高,在3-10倍左右,但从房地产行业销售回款、拿地及建安支出、运营费用、债务发行及偿还等现金流活动来看,2019年将面临更为严峻的形势。

政策边际放松下,楼市还没有出现明显回暖迹象

在房地产税明确推进的前一天,3月7日,上海、广州、深圳等国内多个城市已经下调了房地产交易中涉及的增值税附加税。在个人出售住宅时,上海的增值税附加税税率从11%降到6%;深圳从12%降到6%;广州从12%降到6%。基本都是减半征收。

据克而瑞地产研究统计,全国已有约20个城市不同程度放松楼市调控。具体表现包括放宽落户、松绑限购、松绑限售、松绑限价、利率调整等。而在今年头两个月的楼市销售中,市场仍然销售不振,市场尚未有明显回暖迹象。

数据显示,TOP100房企2月单月的整体销售规模(操盘金额)较1月环比下降22.9%,其中TOP51-TOP100房企降幅最大,环比下滑32.6%。按照可比口径统计,2月百强销售额同比下滑11%左右。

为进一步推动楼市销售,当下房贷利率已经持续回落。根据据融360大数据研究院监测数据显示,在监测的35个城市中,2019年1月份:首套房贷款平均利率为5.66%,相当于基准利率1.155倍,较去年12月份下降2BP;二套房贷款平均利率为6.02%,较去年12月份回落2BP,二套房贷利率已连续3个月回落。

监测数据显示,截至目前,全国首套房平均利率最低城市前十名分别为:上海5.09%、厦门5.36%、大连5.36%、北京5.43%、福州5.46%、太原5.47%、乌鲁木齐5.47%、天津5.46%、昆明5.54%、广州5.55%。

从首套房贷平均利率的下跌幅度来看,1月份共7个城市利率出现下降,其中,哈尔滨跌幅最大,较去年12月份下降31BP平均利率为5.74%;其次为天津5.48%,较去年12月份下降21BP;青岛位居第三,平均利率为5.69%,较去年12月份下降13BP。


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